Bagi orang tua, menyiapkan masa depan anak adalah salah satu prioritas utama dalam hidup. Salah satu bentuk investasi jangka panjang yang paling sering dipilih adalah properti. Belakangan ini, tren membeli rumah atau tanah lalu langsung membalik nama sertifikat atas nama anak yang masih kecil atau remaja semakin marak dilakukan.
Alasannya beragam, mulai dari mempersiapkan warisan sejak dini hingga menghindari pajak progresif properti. Namun, apakah tindakan ini sepenuhnya aman dan menguntungkan? Bagaimana kacamata hukum di Indonesia memandang transaksi properti atas nama anak di bawah umur?
Sebelum Anda memutuskan untuk membeli aset properti atas nama buah hati, simak kupasan lengkap mengenai aturan hukum, keuntungan, serta risiko yang wajib Anda pahami berikut ini.
Aturan Hukum Membeli Rumah Atas Nama Anak
Di Indonesia, legalitas pembelian aset atas nama anak diatur secara ketat oleh hukum perdata. Poin krusial yang harus diperhatikan adalah status kedewasaan anak tersebut.
1. Batasan Usia Menurut Hukum
Berdasarkan Pasal 330 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer), seseorang dianggap belum dewasa jika belum mencapai usia 21 tahun dan belum menikah. Sementara itu, undang-undang lain seperti UU Perkawinan No. 1 Tahun 1974 menetapkan batas kedewasaan pada usia 18 tahun.
Dalam praktiknya di dunia properti dan perbankan, batas usia minimal untuk melakukan perbuatan hukum secara mandiri (seperti menandatangani Akta Jual Beli/AJB di hadapan PPAT) umumnya adalah 18 atau 21 tahun.
2. Kewajiban Surat Penetapan Pengadilan
Jika anak Anda masih di bawah umur (belum dewasa secara hukum), mereka dianggap belum cakap hukum untuk melakukan transaksi jual beli properti. Lalu bagaimana solusinya?
- Orang tua bertindak sebagai wali resmi anak.
- Saat proses pembuatan AJB di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), orang tua wajib melampirkan Surat Penetapan Wali dari Pengadilan Negeri setempat. Tanpa adanya surat penetapan ini, transaksi jual beli properti atas nama anak di bawah umur dianggap cacat hukum atau dapat dibatalkan.
Keuntungan Membeli Rumah Atas Nama Anak
Ada beberapa alasan strategis mengapa banyak orang tua memilih skema ini:
1. Menghindari Pajak Progresif Properti
Bagi Anda yang sudah memiliki satu atau beberapa rumah, membeli rumah berikutnya atas nama sendiri akan dikenakan tarif Pajak Penghasilan (PPh) atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) progresif yang lebih tinggi di beberapa wilayah. Membeli atas nama anak yang belum terdaftar dalam satu Kartu Keluarga (jika sudah pisah KK) atau sebagai subjek pajak baru bisa menjadi strategi legal untuk efisiensi pajak.
2. Perencanaan Warisan yang Praktis
Dengan langsung mencantumkan nama anak pada sertifikat (SHM/HGB) sejak awal, Anda telah memotong jalur birokrasi pembagian warisan di masa depan. Kelak, anak tidak perlu lagi mengurus proses balik nama turun waris yang memakan waktu, biaya, dan rentan memicu sengketa antar-saudara.
3. Nilai Investasi Jangka Panjang untuk Anak
Properti adalah aset yang nilainya hampir selalu naik setiap tahun (capital gain). Dengan membelikannya sekarang, Anda mengamankan satu aset berharga untuk masa depan anak ketika mereka dewasa, baik untuk ditinggali sendiri maupun sebagai modal usaha.
Risiko Membeli Rumah Atas Nama Anak
Di balik keuntungannya, ada risiko teknis dan hukum yang cukup rumit jika Anda tidak berhati-hati:
1. Sulit Dijadikan Jaminan atau Agunan Bank
Jika suatu saat Anda mengalami masalah finansial mendesak dan ingin menjaminkan sertifikat rumah tersebut ke bank untuk mendapatkan pinjaman, prosesnya akan sangat sulit. Bank biasanya menolak agunan yang sertifikatnya atas nama anak di bawah umur. Untuk bisa menggadaikannya, Anda kembali harus meminta izin dan penetapan dari Pengadilan Negeri yang membuktikan bahwa uang pinjaman tersebut murni digunakan untuk kepentingan si anak (misalnya biaya sekolah atau pengobatan).
2. Keterbatasan Jika Ingin Dijual Kembali
Sama halnya dengan menjaminkan ke bank, Anda sebagai orang tua tidak bisa serta-merta menjual rumah tersebut sebelum anak berusia dewasa. Proses penjualan aset anak di bawah umur membutuhkan persetujuan pengadilan untuk memastikan tidak ada hak anak yang dirugikan oleh orang tuanya.
3. Risiko Penyalahgunaan Aset Saat Anak Dewasa
Ketika anak sudah mencapai usia cakap hukum (di atas 21 tahun), hak penuh atas properti tersebut berada di tangan mereka. Orang tua tidak lagi memiliki kontrol hukum. Jika anak tidak memiliki manajemen keuangan yang baik, ada risiko rumah tersebut dijual atau dijaminkan oleh anak tanpa perlu persetujuan Anda sebagai orang tua yang membiayainya.
Membeli rumah atas nama anak adalah langkah investasi dan proteksi masa depan yang sangat baik, asalkan dilakukan dengan persiapan yang matang. Jika anak masih di bawah umur, pastikan Anda menempuh jalur hukum yang benar dengan mengurus surat penetapan wali di pengadilan agar legalitas aset tetap terjaga. Timbang dengan bijak antara keuntungan efisiensi pajak dan risiko keterbatasan likuiditas aset sebelum Anda mengambil keputusan final.
Leave a Reply